“新常态”下房地产将回归本源

作者: 发布时间:2014-10-12 16:52:23
导读:   张永岳  ■本报记者李小佳  编者的话<img height=500 width=400 alt=“新常态”下,房地产将回归本源 src=http://gs.cnr.cn/gsxw/tx/200801/W0200801253

  张永岳

  ■本报记者李小佳

  编者的话

“新常态”下,房地产将回归本源

  9月21日,南京正式取消商品房限购。至此,全国目前仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚等6个城市尚未取消限购。限购政策在众多城市的退出,让市场对房地产形势出现了各种猜测和理解,一时之间“拐点论”、“危机论”纷纷出笼。我国房地产“遇冷”了吗?经济“新常态”需要怎样的房地产市场发展状况?就上述问题,本报记者采访了华东师范大学教授、上海易居房地产研究院院长张永岳。

  张永岳:限购是2010年我国出台的以户籍情况为主要依据对商品房限制性购买的一项调控政策。从政策目的上看,是为了调控房价连续过快上涨;从措施本身来看,它是一种行政手段。调控政策是针对经济运行情况、为熨平经济波动而制定的。当中国经济和房地产形势出现新变化时,作为特定时期采取的有强针对性的调控举措,限购在适当的时候被调整及退出是可以预期的。

  选择在今年退出主要有两个原因:

  一是当前我国房地产形势出现了新变化:首先,房地产增长态势出现变化。与整个国民经济从高速增长到中高速增长的转变相对应,我国房地产业过去所呈现出的连续不断的规模性扩张态势也在发生转变,房地产业在逐步回归正常的增长态势。其次,房地产业发展主要矛盾出现变化。随着政府调控和市场演变,房地产普遍性、总量性的供不应求状况已经改变,现在的主要矛盾是结构上的供求不匹配。再次,房地产市场情况出现变化。过去人们看到,房地产业是个高回报、高利润的市场,出现“百行百业”搞房地产,住房投资成为相当普遍的现象。今天,企业投资房地产面对的风险在加剧,市民购房的目的也在逐步回归本源,主要为居住而非为投资。房屋虽然仍具有保值增值的功能,但是已经逐渐不再作为社会普遍的投资对象。

  综合上述情况,很多城市陆续退出限购政策是可以理解的。当然,对一些特大城市来说,要考虑到人口总量过于庞大、城市承载能力等特定因素,因此在是否退出限购政策方面,会考虑得更为审慎。总的来说,限购政策是一种房地产调控手段,调控手段的变化确实从一个侧面反映出房地产市场的变化,但对此无需过度解读。

  是否要从防“过热”转为防“过冷”

  张永岳:当前我国房地产市场进入调整期,市场呈现出一定下行态势,但总体上还属平稳。相比“拐点论”,我认为“分化论”更准确:不同区域的房地产、不同种类的房地产产品今后发展趋势可能会差异显著;介入房地产市场的风险开始增大,有的企业会被淘汰,有的企业会继续做大做强。但基于城镇化发展、市民提升居住水平的持续性需求等因素,房地产业未来还有相当的发展空间。

  要高度重视“过冷”可能带来的危害,但适度挤出泡沫有利于房地产的长远发展,不要因防“过冷”导致出现“过热”。“过冷”当然不好,矛盾过于集中显现和爆发会影响经济稳定,但也要正确评估当前房地产市场波动的程度、正确看待“过冷”的危害性,千万不要因为过度担心“过冷”而强拉产业高增长。相比而言,过去很长一段时间,在我国房地产业的快速发展过程中,由于一些客观原因和主观认识上的偏差,房地产经济领域中产生了诸如区域投资过热、供应结构失衡、房价增长过快等一系列矛盾,这些矛盾影响了国民经济的总体平衡及持续健康发展。个别地方出现的所谓“鬼城”、“空城”,其实就是“过热”弊端的具体体现。总体上,当前房地产市场依然处在可控的范围内,只要矛盾化解得好,系统性风险就可以避免。

  房地产波动会否引发系统性危机

  解放新论:房地产的风险是否会加大?未来会发生房地产危机吗?

  二要推进住房保障,在此过程中要兼顾公平与效率。住房保障要讲公平,也要讲效率,要能切实解决一些实际问题,提高保障性住房的有效配置,不要产生新的库存积压。

  三对目前出现的房地产库存积压、销售不畅、产大于求,关键是要根据各地的不同情况采取有针对性的举措,并且要建立长效机制,防止问题的反复出现。

  从长远来看,房地产能否平稳健康发展,关键取决于能否实现房地产业与国民经济之间的协调发展。要处理好一系列重要关系:如平衡部门经济与国民经济的关系,以实现房地产业的正确定位;平衡过分依赖与适度发展的关系,以规范地方政府的行为;平衡适当降温与适度规模的关系,以完善房地产业宏观调控;平衡市场机制与住房保障的关系,以构筑社会经济发展安全网。这就要求实现一系列重要的政策创新,构建房地产业与国民经济良性互动的经济社会环境。

  解放新论:有学者认为,经济“新常态”包含去房地产化的内容,即让经济真正地不依赖房地产。对此,您怎么看?

  一是要主动适应新一轮城镇化发展。过去有些地方过度强调房地产的带动作用,但实际上房地产本身也有个适度发展的问题。

  二是房地产企业要主动有所作为。随着竞争加剧,产业利润下降是一个客观趋势,但房地产业还有很多可为空间:如产品结构要进一步优化,建造出更加符合百姓多样化需求的住房;要转变过去粗放型的发展方式,从资源消耗型的增长方式转为节能省地生态型的增长方式;要改变过去主要靠银行贷款、土地增值来获利的方式,要依靠内生型的价值增值来实现增长和盈利等。

  中国经济发展要减少对房地产的依赖,是“新常态”中的应有之义,但不可能一蹴而就。未来一段时间内,“平衡”将成为房地产业的主流,房地产业既要适度贡献增长率,也要避免再度积累矛盾;既要看到房地产的作用仍然不可或缺,也要看到逐步减少对房地产的依赖是一个趋势,等等。随着一个“碰房就赚钱”的时代过去,我国房地产将迎来一个回归本源、靠真实专业能力发展的时代,从而为“新常态”作出贡献。

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